土地は用途が決まっている？購入前に知るべき「用途地域」

建築済みの物件を買うのではなく、土地を購入して上屋を建てることをご検討されている方もいらっしゃると思います。当然ご存知の方も多いと思いますが、土地には「用途地域」というかたちで、用途に制限が掛かっています。初歩的な内容ですが、今回は土地購入・土地活用を考え始めた方のために「用途地域」についてご説明いたします。

地域によって建てられる建物に制限がある

アパートやマンションを経営したい、せっかくだし新築したいな……、と土地の売り物を見ながら想像を膨らませても、実は建てられる建物に制限があり思い通りに設計できない場合があります。その制限のひとつが「用途地域」です。

例えば、工業専用地域にアパートがないからアパートを建てよう！と思っても、工業専用地域に住居は建てられません。そういったかたちで用途の混在を防ぎ、住居・商業・工業など土地利用の大枠を定めるているのが「用途地域」です。用途地域は都市計画法の地域地区の一つで、それによってその土地に建てられる建物を制限しています。

用途地域の種類によっても建てられる建物は決まっているため、たとえ大型商業施設がいくつも集まっていて、人も集まり賑わっている地域で、アパートやマンションなどの居住用物件を建てればと入居者がカンタンに集まりそうな場所でも、用途地域の規制にひっかかるようであれば、希望する建物を建てることはでないのです。

用途地域は「人が住む」「物を買う」「物を作る」などの用途に応じて土地を分類しており、全部で13種類に分かれています。また、用途地域に関わらず、市街化調整区域など建物を建てることが原則としてできない地域もありますので、土地購入を検討する際には対象の土地がある地域の状況を確認しましょう。

用途地域の一覧

敷地面積に対して建てられる大きさが制限されてる

用途地域も分かったしアパートが建てられる場所で土地を買えばいいよね、とはいきません。用途地域以外に床面積等を制限する代表的なものがあり、それが「建ぺい率」と「容積率」です。

建ぺい率とは

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積（いわゆる建坪というやつですね）の割合のことです。たとえば、建ぺい率が50％の場合は、敷地面積の半分の面積までしか建物を建ることができません。

ちなみに建ぺい率は、もともとは火災の延焼を防ぐためや住環境への配慮を目的に設けられた制限です。敷地いっぱいに建物が建てられ密集して並んでいると、火事が起きた場合に隣家へと延焼しやすく、どんどん燃え広がっていってしまう危険性が高くなりますよね？それを防ぐために設けられたものなのです。そのため、都市計画区域外の市域では住宅密集性が低く、延焼の可能性も低くなるため建ぺい率の制限がありません。

また、建ぺい率は用途地域に合わせて30～80%の間で定められており、原則としては建ぺい率を超える建築面積の建物は建てることができません。ただし、防火地域内に耐火建築物を建てる場合など、建ぺい率の制限が掛からない場合もあるので、購入検討している土地の状況と自身の目的を考慮し、土地の購入を進めましょう。

容積率とは

容積率は、敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合ことです。たとえば容積率200％の場合、敷地面積の2倍までの延床面積が許されることになります。建ぺい率と容積率を掛け合わせてると、その土地に建てられる建物の大きさの上限がわかります。

一例ですが、土地100㎡・建ぺい率50％・容積率200％の場所、建築面積50㎡・延べ床面積200㎡の建物が建てられます。1フロアが50㎡だったらで4階建ての建物を建てられる計算ですね。もちろん用途地域の制限は別途考慮する必要があるので注意しましょう。

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用途地域と建築面積を踏まえて利回りを考えよう

用途地域や建築面積などについて、お分かりいただけたでしょうか？細かいところでは、土地容積率の計算方法は前面道路の幅員などによっても変わるので注意が必要です。そのほか、日影規制などの規制もあるため、建てたい建物に合わせて最適な土地を選んで購入することが重要になるでしょう。

プロパンガス物件ではガスボンベを設置するスペースも考えなければいけないので、建築プランを検討する際は、設置するボンベ本数や通路幅等も確認しておくといいかもしれませんね。もしプロパンガス会社の選び方や相見積もりのご相談がございましたら、いつでも当社の専門スタッフまでお問い合わせください。