アパートオーナーが向き合うべき5つのリスク

賃貸アパート経営をされている大家さん…と一口に言っても、地域や物件などによって様々な悩みをお持ちだと思います。すべての悩みを無くすことは難しいですが、事前に対策することで軽減できる悩みもあります。これからアパート経営をされる方も、すでにアパート経営をされている方も、どのようなリスクが考えられるか確認しておきましょう。

建物・設備の劣化や故障のリスク

アパート・マンションなどの不動産物件も、経年劣化によって外壁や共用部など目に見える範囲はもちろん、配管やコンクリートなど普段は目にしない部分も衰えていってしまいます。

一般的な住宅設備の耐用年数は数十年ほどですが、メンテナンスなどの状況次第では耐用年数よりも早い時期に建て替えが必要になることもあります。できる限り物件寿命が長持ちするように、メンテナンスや修繕を定期的に行うように心がける必要があります。

※マンションの耐用年数については、別記事でまとめておりますのでご参考ください。

家賃収入ゼロのリスク

どんなに安い金額でアパート・マンションを取得したとしても、入居者が集まらなければ家賃収入はゼロです。

ローン返済や固都税、区分所有の場合は管理費・修繕積立金などもありますので、家賃収入が無ければ赤字経営になって物件の修繕・メンテナンスもままならなくなり、さらに入居者が集まらない…ということも。少しでも空室リスクを減らし入居者が住みたくなる物件を目指して、できれば満室運営を続けられるように対策を行いましょう。

入居者トラブルのリスク

設備環境を整えて入居者も集まって家賃収入もあるし一安心！…と思っても油断してはいけません。入居者が集まると起こりえるのが入居者トラブルです。家賃滞納や騒音、ゴミ出し、入居者同士の諍いなど、小さいものから大きなものまで様々なトラブルが考えられます。

また、退去時の原状回復や契約更新時の家賃改定などでもトラブルになる可能性が。地域によっては条例でクリーニング費用等の基準が設けられていますので、重要事項説明書等で明示して契約しましょう。万が一トラブルが発生しても、あらかじめ対応を準備しておきたいものです。

災害リスク

地震、台風、水害などの「自然災害」も大きなリスクと言えるでしょう。火事や交通事故などの人的災害に見舞われることも想定されますし、天災・人災共にゼロにすることのできないリスクです。
地震保険などの加入でもしもの時の費用を捻出することもできます。経費の増加とリスク対策のバランスが難しいところですが、何も対策しない場合は修理費用を全て所有者が負担することになり、被害状況によっては取り壊ししかできないようなことも。また、すでに保険加入済みであれば、風水災害などが補償内容に含まれているかも確認しておきましょう。

家賃減額のリスク

通常の賃貸アパート経営においても、周辺状況や景気の好不調によって家賃相場が上下することがあります。しかし、学生や工場の従業員など特定需要に依存してしまっていると、需要状況が変わった時に「家賃を値下げしなければならない」リスクが大きくなります。

例えば工場の従業員をメインターゲットに賃貸経営をしている場合、工場閉鎖などで入居者が一気にいなくなってしまう危険がありますよね？もし一気に空室になった時、同じ条件では入居者が集まらない可能性が高く、そうなると家賃を下げるなどして入居者を確保しなければならなくなり、結果として家賃収入は大きく減ってしまうかもしれません。

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リスクマネジメントをして賃貸アパート経営を成功させよう

どのような経営においても「絶対」はありませんが、リスクを選別して必要な対策を打っておくことで、賃貸経営の失敗を避け成功へ向かう可能性が高まります。とはいえすべてのリスクに対して費用をかけて対策することは難しいので、どこまでを受け入れ、どこまで対策するのかを考えなければなりません。また、そもそもリスクの少ない物件選びももちろん重要ですので、常により良い経営を考えて安定した不労所得を目指しましょう。